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激勵買氣效果有限 銀行:房價還是關鍵
近來許多銀行積極重返房貸市場,紛紛推出優惠房貸,但銀行房貸主管表示,利率連3降後,房貸利率怎麼算承作房貸獲利明顯被壓縮,對銀行已是「微利」,預料優惠房貸措施激勵買氣房貸利率怎麼算效果不會太大,民眾會不會進場買房,真正的關鍵還是在「房價」而非「優惠房貸措施」。
由於銀行濫頭寸嚴重情況未改變,中央銀行在去年9月以來,連續3季降息後,資金更顯氾濫,尤其今年3月底大幅鬆綁房市管制,激勵銀行重返房貸市場,紛推優惠措施搶市,包括5年寬限期、40年期還款房貸、貸款成數8.5成等。
其實銀行主管表示,對於房貸業務目前並沒有全力搶攻的必要,但「有總比沒有好」,因房貸利率怎麼算資金滿溢無處可去是各銀行共同面對嚴重問題,景氣未見曙光,出口連14衰,根本沒有企業會來借錢,只好順著央行房市管制鬆綁的議題,重新搶進微利的房貸業務,「先求有、再求好」。
銀行主管不諱言,各種搶市優惠房貸,預料激發的買氣應該不大,畢竟主要原因還是房價太貴,先前這波炒房漲翻天,雖然經過幾年打房,跌價幅度並不多,對於眾多月薪不到30K(3萬元)的年輕人來說,大台房貸利率怎麼算北地區一坪動輒數十萬元的房價,買房還是天方夜譚,再多的房貸優惠,一樣無力負擔。
房貸超優惠 購屋史上最友善
史上最友善購屋環境來了!隨3月底央行,降息與房市管制大解禁,房產業者表示,近期銀行房貸授信房貸利率怎麼算政策明顯放寬,房貸利率跌破2%,最低甚至可到1.8%以下,少數銀行房貸年限也可拉長至40年,多項購屋優惠方案大放送,積極搶食優質自住購屋客回籠。
APPLE HOUSE趨勢研究中心觀察最新市況與彙整實價資訊發現,3月底央行降息與房市管制解禁後,由於房市交易量縮,房市政策管制逐漸鬆綁,銀行滿手現金無處宣洩下,開始推出各項房貸優惠方案積極搶市。
APPLE HOUSE房屋自售平台總經理葉國華表示,以前部份民營銀行房貸無寬限期,公股銀行則是承作意願低,但現在包括高雄銀、彰化銀、台中商銀及中國信託,在特定對象及地區,提供5年寬限期,部分甚至無提前清償違約金,且多數銀行提供1?3年寬限期。
在房貸利率上,先前房貸利率達2%以上,但現在除公股行庫提供青年安心成家前2年利率1.51%,兆豐銀A+尊榮專案也針對非自住首購優質客戶提供1.87%利率。
在房貸年限方面,合庫、星展、永豐則是提供自住首購最長40年房貸期;此外,先前一般首購貸款成數約7.5?8成,目前安泰銀打出一般房貸專案最高達8.5成。
信義代書專案經理林以德表示,目前各銀行房貸利率已跌破2%,與信義往來的銀行中,5月利率約1.8%?1.85%,少數甚至可低到1.7%?1.8%,但條件須個人年收入達120萬元以上,或夫妻所得在200萬元以上。
永慶房產契約部資深經理陳俊宏指出,目前往來合作銀行一段式利率約1.8%,少數銀行打出前2年1.77%低利率,但有借款金額及總價限制。
房貸年限通常以20?30年為主,少部分拉長至40年,則需看屋齡及借款人年齡;房貸成數一般以8成為大宗,但即使拉高至8.5?9成,銀行估值也會保守參考實價資訊。
葉國華表示,目前買房貸款,不再像過去一樣限制重重,各銀行紛紛推出「高貸款成數」、「長寬限期」、「長貸款年期」、「低利率」等方案,雖主要是搶攻自住與優質客戶的大餅,但對有不同資金運用需求,且想購屋的民眾來說確實相當有利,是有史以來對民眾最友善的購屋條件,將有助於民眾買房意願進一步提升。合宜住宅交屋 3大行庫房貸主力
林口、浮洲合宜住宅陸續交屋,已躍為土銀、台銀、合庫等三大行庫上月的房貸主力業務,其中,土銀承作林口A7合宜住宅的土建融延續下來的整批性分戶房貸,接下來擬承作的相關房貸業務總量將近百億元,將成為第2季的房貸業務主力來源。
其中,土銀、合庫兩大行庫在4月份的房貸業務統計結果,可看出合宜住宅房貸對於房貸業務顯著的貢獻,例如,土銀4月份房貸餘額較3月份增加近65億元,其中有接近60億元的部位,是來自於林口A7合宜住宅的房貸撥款挹注。
另外,合作金庫近來由於房貸總金額佔總存款量的比重已超過29%,為了符合銀行法第72條之2的規定,合庫銀行已提前開始採取「以價制量」的總量控管措施,但由於浮洲合宜住宅已經進入交屋、貸款對保期,4月份房貸的增量,幾乎大半來自於合宜住宅的貸款量。
不過若剔除合宜住宅房貸量,上述三大行庫的房貸量頂多打平,並沒有成長;金融圈人士分析,這顯示整個大環境並不好,民眾對於購屋仍持保守觀望態度,房貸新增業務量並沒有真正出來:「因林口合宜住宅的承購交易是先前就已進行,現在只是交屋、開始貸款而已,不能算是新的交易量。」
行庫主管也表示,儘管建商及房仲近來都提及看屋人數有增加,但根據銀行對於房貸申貸的實際情況觀察,發現覓屋族「看歸看」,但認為現在價格太高與景氣環境並不對稱,甚至認為接下來建商一定會降價,過一陣子才是逢低進場好時機的覓屋族並不在少數,所以整個房貸業務的增量並不顯著。
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