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高所得辦房貸 利率可能跟低所得一樣高
年收入越高,房貸借款利率有機會越低,但並非絕對。根據聯徵中心大數據平台「購置住宅貸款」統計資訊,去、2015年第1到第4季,每季房貸平均借款利率最低者,幾乎都是年收入300萬元以上族群,但也經常出現,高所得的房貸利率跟低所得者「一樣高」。

至於申辦房貸者的學歷,銀行似乎最青睞大學畢業生;去年擁有大學文憑者獲得的房貸平均借款利率,比擁有博士學歷者,還低約0.55個百分點。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨說,年收入越高,房貸利率越低「不是絕對」,主因銀行除評估年收入之外,還會看借款人收入的「穩定度」;像有些偏重業務性質的工作,例如保險業務員、車商房貸 試算表、房仲等,可能今年賺300萬元,明年收入卻只有100萬元,對銀行來說,這種情況,還不如每年都有100房貸 試算表萬元收入的借款人,來的穩定。

至於大學學歷,為何比博士學歷,辦房貸更吃香?徐佳馨說,大學畢業後開始工作,到有能力買房時,應該已工作7、8年,此時當事人還年輕,若工作情況又穩定,銀行多會給予不錯的貸款條件,例如利率低、貸款成數高;但有些博士畢業生,可能30歲以後才出社會,且念書時間較長「但實際工作時間,可能比大學生還短」,銀行評估後可能認為,博士畢業生的還款情況,可能不如大學畢業生。

聯徵中心去年起將100多萬筆購置住宅貸款資料全數上線,開放社會大眾參考。聯徵中心總經理張國銘說,聯徵中心的房貸統計資訊,原先以「建物類別、縣市別、屋齡、申辦者性別、年齡」等指標區分,但為提供各界更多房貸 試算表元參考面向,今年起新增辦房貸者的「年收入及學歷」2項統計。

以年收入來看,去年第1到第4季,能借到「最低」房貸利率的,多是年收入達300萬元以上族群,似乎驗證高所得者可獲較優惠貸款利率。但去年第1季,年收入達340萬元者,卻跟年收入不到20萬元低所得者,平均借款利率都是2.13%,是所有族群最高。

若依學歷區分,去年1到4季最低房貸利率,都由大學畢業生奪下,平均借款利約2.03%,比博士畢業生平均借款利率2.08%以上,低0.55個百分點房貸鑑價 銀行改採較低價
行庫除緊縮房貸成數,近期房貸鑑價也有轉嚴的現象,銀行主管指出,過去一般是用實價登錄的第二高價來作為評估標準,現在可能會落入實價登錄的第三高價、第四高價來作為評估。
以羅斯福路三段的某實際案例來看,最高價為89.6萬元一坪,次高房貸 試算表價為85.1萬元、第三價77.1萬元,最高價跟第三價每坪差距達12.5萬元。
銀行主管說,實價登錄上路後,就成為銀行鑑價的重要參考指標,加上銀行內部的鑑價標準,這樣對於房價的估算會更會準確,不過,今年以來房市明顯出現量縮情形,讓銀行上下相當重視這現象,所以現在鑑價會更為保守穩健,以因應後續可能出現的動盪。
以目前的情形,銀行主管指出,除了鑑價保守,房貸 試算表會更重視3P(借款人、房屋座落地、利率報價),也就是借款人的還款來源及使用用途,若是自住,是銀行較為歡迎的客群。
不過,也有銀行在鑑價上保守,但是以利率來決勝,部分民營銀行以及外商銀行鎖定優質區域、優質仲介集體送件,搭配優質還款人收入門檻,推出直逼公務人員築巢優利貸1.84%起跳的限定房貸額度,希望在房地合一定案後,吸引客戶。
相對於公股行庫較高的利率水準,民營銀行、外商銀行積極搶市,像是中國信託銀行取得公務人員築巢優利貸1.84%以鎖定相關族群。另一方面,針對優質客戶,也推出1.9%以上的房貸專案,但有限定專案貸款額度。
也有民營銀行、外商銀行針對優質區域、優質仲介集體送件,搭配優質還款人收入門檻,推出最低的1.84%集體送件優惠專案,但也限專案貸款額度。
業者指出,由於集體送件本來就有利率優勢,加上針對房屋區域、貸款金額、還款人的收入、負債嚴格控管,才有如此低的利率,並非每件房貸利率都可以拿到最低利率。
華南銀行主管分析,現在利率除了政策性的青年安心成家購屋優惠貸款,房貸利率幾乎都是2.1%以上起跳;第一銀行現在內部的房貸利率水準也是2.1%起跳,彰化銀行則是在2%以上。
房貸龍頭銀行土地銀行指出,鑒於目前房市交易更傾向自住需求的購屋者,為防範房市產生泡沫化及政策變革所造成的影響,持續關注未來經濟情勢及利率變化,運用房貸評分機制篩選優質客層,也會針對政府管控措施加強配合辦理,以持續維持房貸資產品質。房貸險 留愛不留債
房貸買保險,其實也是財務風險規劃時重要環節之一!國內房貸壽險領導品牌的法國巴黎人壽,近3年共計理賠新台幣3.1億元,總計幫助了120個家庭,平均理賠金額210萬元,高於2014年國人有效契約平均保額78萬元,其中最高單一理賠金額達3,000多萬元,充份發揮房貸壽險「留愛不留債」的功能。
房貸壽險主要功能是為了預防萬一繳納房貸的家人不幸身故或全殘時,其他家人不會因此被房貸壓垮。那麼,何種族群的人需要購買房貸保險?法國巴黎人壽總經理陳鼎中表示,約95%的國人購屋時會需要以房抵押,向銀行借款,且超過80%的購屋者以自住為主,如果具備以上條件的家庭,建議應於辦理房貸時購買房貸壽險,藉此轉移風險,倘若經濟主要來源者因故無法負擔房貸時,房貸壽險將可以發揮功效,償付房屋貸款,讓家人無後顧之憂。
至於房貸壽險的保額多少才夠?陳鼎中建議投保房貸壽險的兩大原則「足期投保+足額投保」,也就是貸多少買多少、貸多久買多久,壽險保額至少要跟房貸金額一樣多,壽險保障時間至少要等於房貸繳款年期,如此一來,才能避免被保人發生事故時,產生保障缺口,以達到留愛不留債、給家人最長久安穩的呵護!
房貸壽險除了一般的身故或全殘保障,壽險業者也紛紛推出多重的保障內容,以增加客戶的保險保障,例如全殘扶助金、特定意外傷害身故、重大傷殘、重大傷殘安養費、重大燒燙傷及癌症等。法國巴黎人壽房貸壽險即提供初次罹癌保險金,客戶在罹患癌症時就可以利用癌症保險金來補償因病造成之收入中斷與不足;「特定意外傷害身故保險金」則提供保戶搭乘不同交通工具得到不同的保險保障,分為空中公共交通工具「3」倍、水上交通「2」倍,陸上交通「1」倍保障。舉例來說,某甲投保的房貸壽險保額是500萬元,若因飛機失事而身故,特定意外傷害身故保險理賠金額為500萬元的3倍,也就是1,500萬元,再加計身故保險金500萬,合計理賠總額為2,000萬元。
而就商品型態來說,目前房貸壽險分為「平準型╱遞減型」。如果你的房貸金額1,000萬,貸款年限20年,你購買20年期的房貸壽險時,可以選擇保險保障從第1年到第20年皆為1,000萬的保險保障,這種就是平準型;或可以選擇保障隨著本金調降而調整的遞減型房貸壽險。
另繳費方式則可分為「躉繳型」或「分期繳費」,民眾可以依個人財務狀況選擇。「躉繳型」通常於房貸壽險核保通過後一次付清。民眾如欲彈性運用手中資金,亦可採分期繳方式。
此外房貸壽險並不會因為客戶與銀行的債權債務關係提前中止而停效,也就是說即使民眾提前繳清房貸或繳不出房貸都不影響房貸壽險契約。只要在房貸壽險原本約定的保障期間,客戶倘發生事故死亡,保險公司仍須依保險契約之約定,將保險金給付給受益人,因此對於客戶並不會有損失。

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