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房貸超優惠 購屋史上最友善
史上最友善購屋環境來了!隨3月底央行,降息與房市管制大解禁,房產業者表示,近期銀行房貸授信政策明顯放寬,房貸利率跌信貸 還款方式破2%,最低甚至可到1.8%以下,少數銀行房貸年限也可拉長至40年,多項購屋優惠方案大放送,積極搶食優質自住購屋客回籠。
APPLE HOUSE趨勢研究中心觀察最新市況與彙整實價資訊發現,3月底央行降息與房市管制解禁後,由於房市交易量縮,房市政策管制逐漸鬆綁,銀行滿手現金無處宣洩下,開始推出各項房貸優惠方案積極搶市。
APPLE HOUSE房屋自售平台總經理葉國華表示,以前部份民營銀行房貸無寬限期,公股銀行則是承作意願低,但現在包括高雄銀、彰化銀、台中商銀及中國信託,在特定對象及地區,提供5年寬限期,部分甚至無提前清償違約金,且多數銀行提供1?3年寬限期。
在房貸利率上,先前房貸利率達2%以上,但現在除公股行庫提供青年安心成家前2年利率1.51%,兆豐銀A+尊榮專案也針對非自住首購優質客戶提供1.87%利率。
在房貸年限方面,合信貸 還款方式庫、星展、永豐則是提供自住首購最長40年房貸期;此外,先前一般首購貸款成數約7.5?8成,目前安泰銀打出一般房貸專案最高達8.5成。
信義代書專案經理林以德表示,目前各銀行房貸利率已跌破2%,與信義往來的銀行中,5月利率約1.8%?1.85%,少數甚至可低到1.7%?1.8%,但條件須個人年收入達120萬元以上,或夫妻所得在200萬元以上。
永慶房產契約部資深經理陳俊宏指出,目前往來合作銀行一段式利率約1.8%,少數銀行打出前2年1.77%低利率,但有借款金額及總價限制。
房貸年限通常以20?30年為主,少部分拉長信貸 還款方式至40年,則需看屋齡及借款人年齡;房貸成數一般以8成為大宗,但即使拉高至8.5?9成,銀行估值也會保守參考實價資訊。
葉國華表示,目前買房貸款,不再像過去一樣限制重重,各銀行紛紛推出「高貸款成數」、「長寬限期」、「長貸款年期」、「低利率」等方案,信貸 還款方式雖主要是搶攻自住與優質客戶的大餅,但對有不同資金運用需求,且想購屋的民眾來說確實相當有利,是有史以來對民眾最友善的購屋條件,將有助於民眾買房意願進一步提升。現在辦房貸 人比房重要
房價下滑,現在向銀行申辦房貸,想要獲得更高貸款成數或較佳借款利率,「你(借款人)」可能比你抵押的房子還重要。銀行說,因為房價在跌,借款人的還款能力相對已更為重要,銀行多會自「年收入、職業和學歷」3大面向,綜合評估房貸借款人還款能力。

民營銀行房貸主管指出,過去民眾要辦房貸時,銀行信貸 還款方式多強調,要「好房好物」,即房屋抵押品很重要;但隨著房價一路走跌,擔保品價格滑落,房貸主管說,「現在,人比房屋還重要」,尤其「借款人有無正常工作、有無穩定的還款能力」,是評估一個房貸申請案的兩大要件。

房貸主管說,年收入越高,相對更有機會獲得優惠貸款利率,但銀行評估房貸當事人還款能力,除個人年所得之外,還會同步考量當事人職業和學歷,評估這3面向是否相稱;例如借款人若在某大電子業擔任工程師,但月收入不到4萬元,可能就「不相稱」。

房貸主管說,很多人認為,軍公教人員因為有長年穩定工作,因此,借款利率可以更優惠,但即使有正當工作,銀行還是要評估還款能力;舉例來說,某甲是一般上班族、月收入4萬、但向銀行申貸200萬房貸,可能獲准,但某乙雖是公務人員、月收入10萬元,向銀行申辦5000萬房貸,可能就借不到。

銀行解釋,200萬房貸、借20年、利率2%,每月還款本息約1萬多元,某甲月薪雖僅4萬元,扣除1萬多元後,還有近3萬元,但同樣條件下,5000萬房貸,每月還款本息超過25萬元,乙雖是有10萬月薪的公務人員,但25萬元明顯已超過某乙的還款能力,銀行可能就不會借。房市不明 行庫房貸 寬限期與成數連動
房市及整體經濟大環境不明朗,據了解,部分大型行庫為了控管房貸授信風險,已採取寬限期與借款成數連動的作法來拿捏核貸成數,行庫主管對此表示,通常沒有申請寬限期的客戶,由於本金不必遞延立即攤還,對銀行而言,在房市走下坡時對債權會比較有保障,因此銀行較願意給予較高的核貸成數。
行庫主管坦言,之所以在央行鬆綁房市管制措施、三度降息之後,銀行對於房貸業務仍然戰戰競競,最主要是整個大環境並不好,房貸本金拖越久才開始攤還,銀行所承受的風險越高。
其中,台灣銀行對於新的房貸申請案,若客戶有要求寬限期,台銀會將原訂成數再減0.5成來核貸,舉例來說,倘若根據該客戶的所得財力,與擔保品坐落地點等條件將可取得8成的成數,但客戶若申請2年的寬限期,此時就會減碼0.5成,最高核貸成數將降為7.5成。
至於其他行庫雖然總行並未明文規定寬限期與貸款成數之間的關係,但對於寬限期與貸款金額的拿捏上,也同樣會有所要求。舉例來說,倘若某借款戶在同一家銀行有兩筆房貸,此時寬限期最多僅限於一筆房貸能適用,此外像是房貸轉貸戶,通常銀行不見得會給寬限期。
除了寬限期與成數的連動關係之外,銀行另外兩大評估重點,在於擔保品坐落處附近的成交行情,以及借款人所得收入的「穩定性」。
其中在擔保品地點方面,銀行主管指出,儘管有實價登錄的資料可以參考,但實價登錄畢竟是「落後指標」,因此另一方面也會參考該地區的成交件數多寡。
而對於申貸戶本身的所得能力拿捏,較以往不同之處在於,以前只要扣繳憑單、全年收入資料,但現在銀行還會進一步檢視借款人的職業別,以及所得的來源究竟是經常性的固定收入,或是以較不固定的佣金等變動型收入作為主力,因為現在景氣不佳,許多過去領數百萬高薪的業務人員,佣金收入都大幅縮水,此時銀行在檢視申貸總金額及成數拿捏上,將更加小心。
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