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什麼!大學畢業辦房貸,比博士吃香
高所得者可獲較優惠貸款利率,但非絕對,專家強調「收入穩定比較重要」。銀行計算放貸風險,年收入340萬元跟不到20萬元,房貸利息一樣。
年收入越高,房貸借款利率就會比較低嗎?根據聯徵中心大數據平台「購置住宅貸款」統計資訊,去年第一季到第四季,每季房貸平均借款利率最低者,幾乎都是年收入300萬元以上族群,但也經常出現高所得的房貸利率竟然跟低所得者「一樣高」。

聯徵中心去年起將100多萬筆購置住宅貸款資料全數上線。聯徵中心總經理張國銘說,聯徵中心的房貸統計資訊,原以「建物房貸 超貸類別、縣市別、屋齡、申辦者性別、年齡」等指標區分,今年起新增辦房貸者的「年收入及學歷」兩項統計。

以年收入來看,去年第一季到第四季,能借到「最低」房貸利率的,多是年收入達300萬元以上族群,似乎驗證高所得者可獲較優惠貸款利率。

民眾過去申辦房貸時,房屋抵押品很重要;隨房價走跌,現在借款人的還款能力比較重要。
年收入越高 利率不一定最低

值得注意的是,去年第一季,年收入達340萬元者,卻跟年收入不到20萬元低所得者,平均借款利率都是2.13%,借款利率高居所有收入族群之冠。別以為是銀行不再「大小眼」,專家表示,銀行計算放貸風險,必有考量原因。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨說,年收入越高,房貸利率越低「不是絕對」,主因銀行除評估年收入之外,還會看借款人收入的「穩定度」;像有些偏重業務性質的工作,如保險業務員、房貸 超貸車商、房仲等,可能今年賺300萬元,明年收入卻只有100萬元,對銀行來說,這還不如每年都有100萬元穩定收入的借款人。

工作穩定 貸款條件較佳

房貸統計資訊也顯示,若依學歷區分,去年一到四季最低房貸利率,都由大學畢業學歷者奪下,平均借款利率約2.03%,比博士畢業生平均借款利率2.08%以上,還要低0.55個百分點,銀行似乎比較青睞大學畢業的借款人。

為何大學學歷比博士辦房貸更吃香?徐佳馨說,大學畢業後開始工作,到有能力買房時,應該已工作7、8年,此時當事人還年輕,若工作情況又穩定房貸 超貸,銀行多會給予不錯的貸款條件,例如利率低、貸款成數高;但有些博士畢業生可能30歲以後才出社會,且念書時間較長,「但實際工作時間可能比大學生還短」,銀行評估後可房貸 超貸能認為,博士畢業生的還款情況不如大學畢業生。

工作、還款能力 評估兩大要件

其實,目前正值房價下滑,現在向銀行申辦房貸,如果想要談到更高貸款成數或較佳借款利率,「你(借款人)」可能比你抵押的房子還重要。美網貸業出包 產業信用崩塌
LendingClub在一次內部調查發現貸款銷售業務違規,且未能揭露一個投資基金和個人的利益,公司創辦人兼執行長拉普蘭契黯然下台。受此利空消息衝擊,LendingClub股價連兩日崩跌,累計跌幅超過40%。
這起事件也再度引發對線上貸款產業可信度的質疑。

LendingClub繼9日收盤股價大跌35%,10日開盤再跌8%,今年來跌幅超過60%。

新獲任命的執行董事長莫里斯9日發布新聞稿說,「本公司一大原則,就是要維護和借款人、投資人、監管機構、股東以及雇員的最高信任」。匿名的知情人士表示,LendingClub向Jefferies Group出售2,200萬美元近優先順序的房貸 超貸貸款,Jefferies Group並沒有因此遭受損失,因為LendingClub後來回購了這些貸款。總部位於舊金山的LendingClub在一則公告中稱,調查發現這筆交易違反了投資人準則。

Liberum Capital Ltd.專注P2P貸款業務高級分析師Cormac Leech在受訪時稱,在合規方面,LendingClub 堪稱行業楷模,所以投資人會認為這種情況在二三線的平臺上肯定也不少見,「投資人不會對整個行業加以無罪推定」。

LendingClub稱,公司要解決內控方面的弱點,暫時不會提供營收或是獲利預測。Co pass Point Research &Trading的分析師周一在一份報告中稱,在LendingClub資金來源中,銀行貢獻變越來越大,這一事件無疑會令銀行業擔憂,而且可能會招致證券交易委員會對於各大網貸平台更嚴格的監控。淺談房屋貸款
隨著房市的回溫,休斯頓及糖城的房價已經從2008年的谷底有爬了上來。有的地方甚至已經漲了25%,很多美國大公司也紛紛在休斯頓設立分公司及工廠,更是讓這波的房市有了基本面實質的支撐。如果你是想要在最近買房子,也需要貸款,這篇文章可以幫助你多了解一點如何向銀行跟貸款公司申請房貸,以下我們分為幾大類跟大家講述


收入

銀行基本上現在幾乎已經找不到不查收入的貸款了,他們會要求你至少要有兩年以上的工作紀錄。 如果這兩年有換工作的話,兩個工作也是要在同一個類型產業。如果你是自己開公司,也是要有兩年的報稅收入,他們會用你兩年的收入平均當成你的收入作為計算。

資料要求: 最近兩年的W-2、最近兩年的報稅資料、最近30天的薪資單。

信用分數

在美國,在你的名下借款,無論是車貸、房貸、買家具或家電的分期付款,都會列入信用分數的評比。如果有拖欠,就會列入紀錄。你的信用分數低,利率就會比較高。信用分數高,銀行就願意給你比較低的利率。一般來說,只要你是在740分以上,都可以拿到很好的利率。要是不幸在600 分以下,你可能需要檢視一下你的信用報告,看看是哪裡有問題。是不是哪個貸款忘記繳了,還是你的資料是否遭到了盜用,建議您一年定期檢查一次,隨時保持良好的信用。

頭期款要放多少

基本上我會建議放20%,因為美國銀行會要求你,如果沒有放超過20%,他們會要你買一個抵押貸款保險 (mortgage insurance)。這個保險是保護銀行,不是保護你喔,保證銀行他們會收到款項。 所以只要你放20%以上,銀行們就覺得你有能力還貸款,所以不用買這個保險。如果你當下沒有那麼多現金也沒有關係,放個5%也可以。等到你後來存夠錢了,還了只剩下貸款的78%,你就可以打電話給銀行,請他們取消掉抵押貸款保險。所以20%不是一定,有的話當然最好。

還有一項很重要,你的頭期款是不能借來的,一定要用你自己的錢來買。如果是直系血親資助,也要寫一張贈與信 (gift letter) 來證明這個錢是送給你的,他們是不能要回去的。如果你是買投資房, 那就連贈與也不行喔。那筆頭期款一定要是你自己的錢,而且在你的戶頭內。當然有的人會說,那是之前人家跟我借的,現在他只是還我,所以還是我的。很抱歉,這樣子也是行不通的喔。

如何計算我可以貸款多少

2008 年的次貸風暴過後,銀行越來越嚴格把關。所以現在可以貸款的比例,負債與收入的比大約是45% (Debt-Income-ratio)。也就是說,在你名子下面的貸款,不能超過你每個月收入的45%。這貸款包含了信用卡貸款、車貸、學生貸款、現有的房貸、還有你要買這間房子的貸款 (本金P+利息I+房屋稅T+房屋保險I+管理費A) 。要怎麼知道本金利息怎麼算的呢 ? Google 一下Mortgage Calculator 你就可以直接在上面計算的了。首先輸入你的貸款金額(mortgage amount) 、利率(interest rate) 、貸款的年數(mortgage period),你就可以看到你每個月需要付的本金跟利息 (monthly payment) ,是不是很簡單呢 ?

貸款需要的資料

如果你要申請貸款,你需要準備下列資料:

最近兩年的W-2、最近兩年的報稅資料。
最近30天的薪資單。
最近兩個月的銀行對帳單,如果有存入金額,都要證明來源。
社會安全卡影本、駕照影本。如果你是綠卡持有者,需要綠卡正反影本。如果你是工作簽證,需要護照影本跟工作簽證影本。綠卡及工作簽證都需在有效期間。
還有最重要的是,你要找一個擁有貸款經紀合格證書的人來幫忙你,畢竟買房子牽扯到這麼大一筆錢,你也不想要隨隨便便找一個人。現在大家都很流行一句話 : “不怕神一樣的敵手,就怕豬一樣的隊友” 。 可別選錯隊友啦 !

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