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名牌大學聰明仔借錢玩到貸款商
美國常春藤名牌大學畢業生向來被視為前途無限的精英份子,向他們提供學生貸款的違約率極低,但貸款商仍然大吃苦頭,原因不是這些畢業生遊手好閒無力還債,而是過於精明,積極利用再融資取得更低利率,部分更會提前還債,務求不用罰息,令原本想在他們身上逐年賺取利息的網上貸款商大失預算。

提供網上貸款平台的社區銀行Darien Rowayton主席利伯曼坦言,學生貸款者每月償還較應繳款項多15%至17%的本金,目的就是為了盡快「甩身」,情況令他大感意外。

事實上,這些網上貸款商一般會以低於聯邦政府或大型銀行的學生貸款利率,向這些名校生放貸,繼而將這些貸款整批或包裝成證券出售予投資者,由於這類名校生享有高學歷、高信貸評分以及相對高的收入,對投資者而言是可靠的投資。

然而,為了吸引更多常房屋貸款試算春藤客戶,部分貸款商過去數年不斷下調利率,而且基本上不會像按揭再融資般收取費用,意味借款人零成本便能取得更低利率。

現為私募投資者的唐納利憶述,他從哈佛大學舊生會群組得悉網上貸款商Earnest的再融資計劃,於是直接發電郵給其高管,表明如果能取得較另一貸款商SoFi的3.7厘更優惠的利率就會申請,結果Earnest給予2.房屋貸款試算97厘浮動利率,於是他便馬上由SoFi轉到Earnest。

提前還債加上利率下調,令部分貸款抵押債券投資者面臨賺息較預期少的風險,證券價格因而受壓,例如部分S房屋貸款試算oFi債券自去年夏季以來最多大跌2%,雖然相比其他投資這個跌幅並不嚴重,但對於這類標榜低風險的債券而言,已是「大件事」。雙北房貸負擔率 連16季超過5成
雙北市購屋貸款負擔率仍高。根據統計,去年第四季台北市購屋貸款房屋貸款試算負擔率高達六成,且已連續十六季超過六成,換句話說,過去四年在台北市買房的民眾,超過六成的家戶所得拿來繳房貸;新北市購屋貸款負擔率則超過五成,也已連續十六季超過五成。
雙北房貸負擔率,連16季超過5成。(資料照)
雙北房貸負擔率,連16季超過5成。(資料照)
中市兩指標 同步創新高
根據內政部營建署最新統計,去年第四季全國購屋貸款負擔率為三十五.八一%,較上季的三十六.一%稍微減輕。六都之中,台北市貸款負擔率六十六.二六%、新北市五十三.二七%、桃園市三十一.五七%、台中市三十七.四三%、台南市二十八.三七%、高雄市三十三.一一%,台中市購屋貸款負擔率與房價所得比同步創下調查以來新高。
《富比士地產王》網站主編楊偉光指出,現在大家都把焦點放在房價跌了沒?跌了多少?但往往忽略能否「負擔得起」的問題,這才是自住民眾最該關注的重點;雙北市房房屋貸款試算價所得比、貸款負擔率雙雙加重,顯示當前房價即使有所修正,但也非一般受薪階級所能負擔得起。楊偉光表示,部分業者所謂「買房價格甜蜜點」已出現的說法,不妨聽聽就好,現階段買房,仍應從嚴審視自身的經濟實力,更應降低財務槓桿比重,避免家庭購買力透支。什麼!大學畢業辦房貸,比博士吃香
高所得者可獲較優惠貸款利率,但非絕對,專家強調「收入穩定比較重要」。銀行計算放貸風險,年收入340萬元跟不到20萬元,房貸利息一樣。
年收入越高,房貸借款利率就會比較低嗎?根據聯徵中心大數據平台「購置住宅貸款」統計資訊,去年第一季到第四季,每季房貸平均借款利率最低者,幾乎都是年收入300萬元以上族群,但也經常出現高所得的房貸利率竟然跟低所得者「一樣高」。

聯徵中心去年起將100多萬筆購置住宅貸款資料全數上線。聯徵中心總經理張國銘說,聯徵中心的房貸統計資訊,原以「建物類別、縣市別、屋齡、申辦者性別、年齡」等指標區分,今年起新增辦房貸者的「年收入及學歷」兩項統計。

以年收入來看,去年第一季到第四季,能借到「最低」房貸利率的,多是年收入達300萬元以上族群,似乎驗證高所得者可獲較優惠貸款利率。

民眾過去申辦房貸時,房屋抵押品很重要;隨房價走跌,現在借款人的還款能力比較重要。
年收入越高 利率不一定最低

值得注意的是,去年第一季,年收入達340萬元者,卻跟年收入不到20萬元低所得者,平均借款利率都是2.13%,借款利率高居所有收入族群之冠。別以為是銀行不再「大小眼」,專家表示,銀行計算放貸風險,必有考量原因。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨說,年收入越高,房貸利率越低「不是絕對」,主因銀行除評估年收入之外,還會看借款人收入的「穩定度」;像有些偏重業務性質的工作,如保險業務員、車商、房仲等,可能今年賺300萬元,明年收入卻只有100萬元,對銀行來說,這還不如每年都有100萬元穩定收入的借款人。

工作穩定 貸款條件較佳

房貸統計資訊也顯示,若依學歷區分,去年一到四季最低房貸利率,都由大學畢業學歷者奪下,平均借款利率約2.03%,比博士畢業生平均借款利率2.08%以上,還要低0.55個百分點,銀行似乎比較青睞大學畢業的借款人。

為何大學學歷比博士辦房貸更吃香?徐佳馨說,大學畢業後開始工作,到有能力買房時,應該已工作7、8年,此時當事人還年輕,若工作情況又穩定,銀行多會給予不錯的貸款條件,例如利率低、貸款成數高;但有些博士畢業生可能30歲以後才出社會,且念書時間較長,「但實際工作時間可能比大學生還短」,銀行評估後可能認為,博士畢業生的還款情況不如大學畢業生。

工作、還款能力 評估兩大要件

其實,目前正值房價下滑,現在向銀行申辦房貸,如果想要談到更高貸款成數或較佳借款利率,「你(借款人)」可能比你抵押的房子還重要。
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